Ризван Исаев: Об уголовном деле, генплане Краснодара и будущем "Европеи"
В интервью порталу ЮГА.ру президент ГК "Европея" рассказал свою точку зрения на обстоятельства, которые легли в основу громкого уголовного дела в отношении его бывших подчиненных.
Напомним, 22 сентября прокуратура Краснодарского края объявила о возбуждении дела по ч. 4 ст. 159 УК РФ (Мошенничество в особо крупном размере) в связи с крупной земельной аферой в районе Западного обхода города Краснодара.
По данным правоохранительных органов, застройщик получил участок за 15 млн рублей при средней рыночной их стоимости около 9 млрд рублей. В дальнейшем проект планировки был скорректирован при участии одного из вице-мэров – в результате вместо многоэтажных жилых домов здесь появился район индивидуальной застройки, было сокращено количество детсадов и школ, а строительство учреждений здравоохранения было полностью исключено.
Кроме того, представители компании пытались организовать возврат из бюджета Краснодара 500 млн рублей, уплаченных в качестве земельного налога, на основании пересмотра кадастровой стоимости земли.
В материалах уголовного дела, в частности, фигурировало ООО "Статус", входящее в группу компаний "Европея". Кроме того, прокуратурой упоминается участок в 433 гектара на Западном обходе Краснодара, где в настоящее время возводится часть жилого района "Европея".
Известно, что в уголовном деле идет речь о тех же 433 га земли "Европеи", изменение зонирования которых будет обсуждаться на общественных слушаниях 8 октября. Как Вы прокомментируете этот факт?
– Генеральный план Краснодара, утвержденный в 2004 году, т.е. до включения этих земель в черту города Краснодар, не распространялся на эти 433 гектара. И проект планировки территории, заказчиком которого на тот момент была компания "Статус", разрабатывался только на основании правил землепользования и застройки. Соответственно, этот документ должен был быть первичным при разработке нового генерального плана города Краснодар, который был утвержден в 2012 году.
При разработке нового генплана города, разработчик "Краснодаргражданпроект" должен был взять за основу и учитывать уже утвержденный проект планировки территории 433 га земли. По факту, на сегодняшний день генплан абсолютно не соответствует ранее утвержденному проекту планировки территории. Возможно, это недоработка заказчика, возможно, это несогласованность действий, но в конечном итоге оказалось, что мы, располагая всей разрешительной и правоустанавливающей документацией, имеем определенное несоответствие с генпланом.
Мы официально обратились в город с требованием о внесении корректировок в генеральный план Краснодара, а также в "Краснодаргражданпроект" для внесения соответствующих изменений. "Краснодаргражданпроект" с разрешения города заключил с нами договор, эти внес корректировки. Теперь город должен провести общественные слушания и по решению городской Думы утвердить изменения в генплане.
Но эти же земли фигурируют и в уголовном деле о крупной земельной афере...
– Уголовное дело возбуждено в отношении двух бывших сотрудников ООО "Статус". Эта компания является одним из более чем 20 застройщиков проекта "Европея".
А что касается самого уголовного дела… Мы считаем, что прежде, чем так громко по всей стране тиражировать информацию о совершенном преступлении, должно быть предъявлено обвинение этим двум бывшим работникам. После дело должно быть передано в суд, и только суд может признать наличие преступления.
Никто не отрицает, что эта часть территории относится к проекту "Европея". Но хочу добавить, что вся эта ситуация никоим образом не отразится на деятельности нашей компании и реализации всего проекта.
"Европея" – это масштабный проект, важный для развития всего города. Если у правоохранительных органов возникли какие-либо вопросы к одному из более чем 20 застройщиков, мы постараемся разобраться с этой проблемой в рамках компании-застройщика, в данном случае это ООО "Статус".
И все же, чем были вызваны корректировки, например, в сторону уменьшения числа школ и детских садов?
– Проект планировки территории – это такой документ, который не является константой. Как и бюджет или финансовая модель, он имеет свойство меняться под ситуацию – в зависимости от типов грунта или неровностей местности, обнаружения на территории каких-нибудь захоронений, даже от появления новых возможностей. Это не тот "железобетонный" документ, который нельзя корректировать.
Любой проект планировки территории подвергается постоянной корректировке – так во всем мире и в России в частности. Вряд ли вы найдете хоть один проект планировки территории в РФ, который хоть раз не подвергался бы корректировке. Все это делается в рамках полномочий муниципального образования и по обращению со стороны землепользователя. Админстрация города или соглашается с доводами или отказывает во внесении корректировок, обосновывая свой отказ письменно.
Процедурно городские власти для принятия решения о корректировке проекта планировки территории, в первую очередь, обязаны провести общественные слушания. Такие абсолютно открытые слушания прошли 3,5 года назад с участием более 200 жителей близлежащего района и депутатов городской Думы. Все были против многоэтажной застройки данной территории с площадью около 3 млн. кв. метров жилья и числом жителей более 150 000. Это примерно 350 человек на 1 га, что сравнимо с центром Чикаго или Нью-Йорка. Также был проведен Градостроительный совет и процедура согласования с комиссией по землепользованию и застройке.
Когда мы участвовали в аукционе, глубину этой проблемы мы не понимали. Мы не могли предположить такие свойства грунтов, абсолютно непригодные для средне- и многоэтажного строительства. Организаторы аукциона не учли, что это пойма реки Балка Осечки и что вся территория изрезана сбросными каналами для ливневых вод города Краснодар. Нам теперь придется завозить сотни тысяч кубометров грунта, чтобы довести территорию до соответствующего уровня. Также нам было неизвестно об отсутствии какой-либо возможности подключения к внешним сетям: электричество, отопление, канализация, газоснабжение и т.д.
Все эти факторы были доведены до сведения мэрии, и она была обязан принять решение по корректировке проекта планировки территории. На это городские власти имел полное право. Если бы они этого не сделали, мы были бы обязаны обратиться в суд с требованием принудить их внести необходимые корректировки.
Для меня как для бизнесмена первый проект планировки территории был выгодней – чем выше этажность, тем больше доходность. Дорог нужно строить меньше, коммуникации те же. Да, школ и детских садов больше, но по договору мы не были обязаны передать их городу безвозмездно. То есть город обязан был купить их по рыночной цене в собственность муниципалитета.
Мы разделили участок на 2700 частей, но не для того, чтобы продать, а чтобы иметь возможность их объединить для строительства многоквартирных домов, дуплексов, таунхаусов различных архитектурных конфигураций, объединяя по 10, 15, а то и 20 участков. Мы оставили за собой право создать единый архитектурный ансамбль каждого района в соответствии с европейской архитектурой.
Для обывателя кажется, что мы нарезали участки и вместо многоэтажных домов строим коттеджи или продаем земли. Да, часть территории в пределах 6% от общей площади, мы выделили под индивидуальное жилищной строительство, но это только украшает проект.
Нами сейчас построены все дороги, огромный водозабор, который обеспечивает шесть районов, многоквартирные жилые дома, парки, водоемы и т.д. Изначально, когда мы делали первую корректировку проекта планировки территории, там была предусмотрена одна школа и два детсада. Впоследствии, согласно дополнительной корректировке, которая была выполнена более года назад, с учетом принятого нами решения строительства домов с этажностью от 3 до 5, количество школ увеличилось до трех, а детских садиков до шести. И все это может снова измениться в зависимости от дальнейшего развития и заселяемости района. Может, детских садов будет построено не шесть, а десять, или школ будет пять вместо трех.
Тогда почему, на Ваш взгляд, прокуратура заинтересовалась этими изменениями?
– Думаю, прокуратура не владеет полной информацией, и у них отсутствует весь пакет документов для дачи оценки. Соответственно, на мой взгляд, прокурору Краснодарского края доведена не до конца объективная информация. Ее необходимо доработать, доисследовать. В крайнем случае, можно было пригласить меня для опроса. Я бы ответил на все эти вопросы и претензии прокуратуры.
Поэтому и появилась информация на официальном сайте краевой прокуратуры. Правда, нужно отдать должное, что там не указано, к какой именно компании относятся эти претензии. А СМИ массово подхватили и растиражировали эту информацию, уже со своими домыслами.
Самое интересное, что стоимость земли при ее покупке инвестором для комплексном освоении малоэтажной застройки значительно ниже, чем земля для многоэтажной застройки. Это еще раз говорит о том, что для застройщика выгодно получить земельный участок с правом на многоэтажное строительство.
Несмотря на это, мы создаем комфортный, красивый, среднеэтажный и доступный район, чтобы на 1 га земли жили не 350, а 50 человек. Посмотрите на более развитые города России – Москву, Санкт-Петербург.... Там за городом запрещено строить дома выше пяти этажей, а в некоторых районах даже выше трех. Застройщики борются за каждый этаж, это общепринятая мировая практика.
В материалах прокуратуры еще упоминается попытка вернуть из бюджета полмиллиарда уже уплаченных налогов.
– Это тоже интересная история. Есть кадастровая стоимость земли, которая является основой для стоимости аренды земли и для определения земельного налога. До недавнего времени, до 2011 года, это была совсем другая цифра. Потом цена изменилась – и не так, как должна была измениться – не через правильно организованную группу оценщиков, а через десятки компаний-оценщиков, которые ничего между собой не согласовывали, на место не выезжали.
Оценку проводили заочно, и каждая компания оценивала кадастровую стоимость на свое усмотрение. Поэтому сейчас практически все земельные участки в Краснодарском крае подвергаются переоценке, и через суд подтверждается фактическая рыночная цена участка, т.е. приводится в соответствии с реальной ценой.
К сожалению, и мы оказались в этой истории. У нас кадастровая стоимость земли в районе пос. Колосистого оказалась в 20 раз дороже, чем в районе Восточно-Кругликовской. И самое удивительное, что в центре Краснодара на некоторых участках кадастровая цена ниже, чем в районе пос. Колосистый, где нет никаких коммуникаций, дорог, какой-либо инфраструктуры. Мы называем это преступной халатностью и грубейшей ошибкой оценщиков.
Что нам сегодня остается делать? Конечно же, мы оспариваем эту оценку, потому что закон дает нам на это право. Любая комиссия подтвердит правоту наших действий, и суд любого уровня нас поддержит. В случае необходимости мы дойдем и до Верховного суда.
Если бы наш участок находился в центре города, мы бы с этой кадастровой стоимостью согласились. Но платить в районе Колосистого налог на землю в пределах 70 млн. рублей в год – это беззаконие.
Везде фигурирует сумма 500 млн. рублей. О каких 500 миллионах идет речь, мы не понимаем. Мы провели экспертизу, и по ее результату было установлено наличие ошибки в кадастровой цене этих земель. После этого заказали оценку независимой оценочной компании и получили реальную рыночную стоимость земли, что в любом случае выше, чем в районе Восточно-Кругликовской.
Все находится в стадии судебного разбирательства, мы эту ситуацию контролируем. А в последующем мы будем ходатайствовать о заведении уголовного дела на оценщика, чтобы в будущем из-за такой преступной халатности и ошибки не пострадали другие застройщики и экономика региона в целом.
Что Вы можете сказать в ответ на подозрения в покупке земли по явно заниженной стоимости?
– Вот пишут про 9 миллиардов.... Слушайте, купите у нас за 9 миллиардов эту землю? Никто не купит. Даже сейчас, когда проведены все коммуникации, она не стоит 9 миллиардов. И одного миллиарда не стоит!
Нельзя полагаться на такие публикации, у которых нет основания. Эти публикации просто будоражат бизнес и подрывают репутацию компании, от нас уходят покупатели, с нами перестают работать российские и иностранные инвесторы. По сути это подрывает наш имидж, и за это кто-то должен нести ответственность. Вы понимаете, какой урон причиняется компании, которая платит налоги, созидает, при этом делает это ярко, красиво и комфортно?
Налоговая служба в настоящее время добивается банкротства ООО "Статус". В чем состоит суть претензий?
– Все это в рамках одного и того же спора, связанного с неверной кадастровой ценой земли. Арбитражный суд не станет рассматривать это заявление до окончательного прояснения вопроса с кадастровой стоимостью земли. Данная ситуация нас не напрягает. Это обычные процессы, которые всегда сопровождают бизнес
"Статус" – это здоровая компания, у нее нет никаких проблем, в т.ч. налоговых. У "Статуса" хорошие обороты, работа будет продолжаться, и ошибку, допущенную в кадастровой цене, мы постараемся исправить.
Вопроса о банкротстве ООО "Статус" и быть не может. На сегодняшний день компанией оплачено более 75 млн. рублей земельного налога и своевременно оплачиваются все текущие налоги, кроме спорных 70 млн. рублей. Если суд вынесет решение не в нашу пользу, мы немедленно эту сумму оплатим. Но я уверен, что суд не примет решение, противоречащее закону. По этому вопросу мы абсолютно спокойны.
Также хочу добавить, что ни о каком возврате суммы из регионального бюджета речи не было и быть не может.
Тогда почему уголовное дело возбуждено в отношении именно работников "Статуса", пусть и бывших?
– Это еще нужно разобраться. Нам пока не все известно, к сожалению. Мы уже обратились на имя руководителя Следственного комитета с просьбой предоставить нам соответствующие документы, на основании чего возбуждено уголовное дело на бывших сотрудников "Статуса".
Нам известно, что следствие располагает информацией, якобы директор "Статуса" подписал какой-то документ – вроде бы, продажу земельного участка. Но даже если он подписал продажу земельного участка, что он нарушил? У комплексного освоения территории есть много способов ее реализации. Я по комплексному освоению территории, можно сказать, почти профессор, потому что четыре года был депутатом Госдумы и членом комитета по строительству и земельным отношениям, где курировал именно эти вопросы.
Комплексное освоение территории – это очень сложный проект и сложный механизм его реализации, который имеет свои плюсы и минусы. Один из плюсов в том, что можно привлечь к реализации проекта пул инвесторов, которые совместно с главным участником аукциона его завершат. И часто между инвесторами возникают споры, но никогда – с прокуратурой. В России подобных прецедентов с участием прокуратуры нет.
Соответственно, "Статус", имея на это полное право по закону, продает часть земельных участков инвесторам, которые должны вложить свои деньги и построить этот район по утвержденному проекту планировки территории. Как раз на бывшего директора "Статуса" по факту продажи земли и возбуждено уголовное дело.
Т.е. Вы еще не знакомы с материалами уголовного дела? Как на данный момент оцениваете его перспективы в суде?
– Мы привлекли к этому делу высококвалифицированных адвокатов. Мы знакомы только с той информацией, которую получили от подозреваемых. В ближайшее время мы досконально изучим весь материал и вместе с адвокатами будем отстаивать свою правду.
Нам бы очень хотелось, чтобы это дошло до суда. Поэтому мы сознательно не оспариваем возбуждение уголовного дела, хотя дело возбуждено незаконно и нам очень интересно, хватит ли аргументов у суда и прокуратуры для завершения дела.
Мы хотим рассмотреть это дело уже в судебном процессе с участием всех заинтересованных лиц, и пусть суд примет справедливое решение. Мы хотим полного и тщательного расследования данного дела, чтобы в будущем по этой ситуации больше вопросов не возникало.
Нами уже привлечены специалисты из питерского Института урбанистики для анализа и дачи оценки правильности внесения корректировок в проект планировки территории. А также специалисты из Государственного института экономики для определения реальной стоимости земли.
Очень интересно, почему у нас пять лет не было никаких проблем, почему было несколько проверок краевой прокуратуры именно по этой земле, и вдруг все стало плохо?
Я считаю, если все стороны будут смотреть на эту ситуацию с точки зрения закона, не торопясь, вдумчиво, выяснится, что нет здесь никакого преступления, никакого нарушения закона. Есть лишь некоторые недоразумения, которые нужно устранять.
Если по той или иной причине городу необходимо будет построить одну или две дополнительные школы или детских сада в районе "Европеи", и мы увидим, что в этом есть необходимость, мы их построим – как социально направленная компания, несущая ответственность за развитие такого значимого проекта. И мы в этом заинтересованы.
Положительные результаты нашей деятельности видны и сегодня по уже завершенной части "Европеи" – "Немецкой деревне". Никто нас не заставлял строить школы, детские сады, парки, аллеи, холмы, озера. У нас не было таких обязательств. Это мы сделали по доброй воле, желая создать абсолютно комфортную обстановку и максимальную инфраструктуру в районе "Европея".
Вряд ли найдется еще такой застройщик в нашем регионе, который строит столько объектов социальной инфраструктуры, сколько строим их мы, создавая при этом абсолютно комфортную среду обитания. Поговорите с любым жителем "Европеи", и вы сами в этом убедитесь.
Справка
ГК "Европея" застраивает в Краснодаре одноименный жилой район, который включает уже построенный комплекс "Немецкая деревня", а также комплексы "Европа-сити", "Португалия", "Италия", "Франция" и "Русский".
Кроме того, ГК "Европея" строит жилые комплексы "Моде Град" (Западный обход) и "Академический" (ул. Красных Партизан), а также гостиничный комплекс Marriott (ул. Красная возле мэрии Краснодара).
По данным "СПАРК-Интерфакс", ООО "Статус" занимается куплей и продажей земли. В 2014 году валовая прибыль "Статуса" составила 28 176 000 рублей, а официально заявленная чистая прибыль – 42 000 рублей. Летом 2015 года компания изменила местонахождение и в начале июля 2015 года была поставлена на учет в МРИ ФНС №1 по Республике Адыгея.
Одним из совладельцев ООО "Статус" значится вице-президент ГК "Европея" Алексей Трушин – бывший гендиректор ЗАО "Немецкая деревня", ОАО "Европа-Риелт" и управляющей компании "Европа-Инжиниринг".
В настоящее время ИФНС России № 4 по городу Краснодару требует признать ООО "Статус" банкротом.
