«Беда пришла ко всем». Почему десятки человек в Шепси могут остаться без жилья и бизнеса

Генпрокуратура выиграла иск к арендаторам земли в Шепси — селе в 20 км от Туапсе. Теперь там должны снести жилые дома и туристические объекты. Землю обязаны освободить в течение 30 дней. Генпрокуратура посчитала, что участки используют неправильно, а договоры аренды заключили незаконно. Жители подадут апелляцию.

Что случилось

27 июня Туапсинский районный суд удовлетворил иск заместителя Генерального прокурора РФ о демонтаже 157 частных и коммерческих построек в Шепси. Ведомство считает, что участки перешли их нынешним владельцам незаконно. Ответчиками по делу выступили 43 человека, администрации Туапсинского района и Шепсинского сельского поселения. В качестве третьих лиц к делу привлекли АО «Пансионат Шепси», ООО РЖД, департамент имущественных отношений и росреестр Краснодарского края.

Согласно иску (есть в распоряжении Юга.ру), Генпрокуратура выдвинула несколько обвинений: 

• незаконные вывод и дробление земель из оборота по организации лечения, оздоровления и отдыха;
• изменение вида использования участков;
• незаконная переуступка права аренды;
• нецелевое использование земель.

Кому принадлежала земля и как её поделили

В иске сказано, что в 1979 году исполнительный комитет Туапсинского районного Совета народных депутатов передал пансионату «Шепси» в бессрочное и бесплатное пользование земельный участок площадью 47,20 га. Согласно плану землепользования, там должны были построить пансионат отдыха «Шепси» и детский сад. Тогда капитальные объекты пансионата уже занимали 1,102 га.

Дом отдыха «Шепси» образовали в 1935 году. В 1945 году его передали жилищно-коммунальному отделу конторы «Краснодарнефть» для обслуживания нефтяников. В 1974 году «Шепси» перевели на прием отдыхающих с детьми. В 1992 году образовали еще один пансионат — «Ольгинку». В 1994 году пансионат «Шепси» реорганизовали в акционерное общество закрытого типа «Шепси». В его уставной капитал передали недвижимое имущество пансионата. Правопреемником АОЗТ Шепси» стал ЗАО «Пансионат Шепси», который в 2018 году преобразовали в АО «Пансионат Шепси».

В 2005 году участок, который передали пансионату в 1979 году, поставили на кадастровый учет, как ранее учтенный под номером 23:33:1405002:31. Задекларированная площадь — 466 677 кв. метров, правообладатель — ЗАО «Пансионат Шепси». Вид разрешенного использования — строительство пансионата отдыха «Шепси» и детского сада. Категория — земли особо охраняемых территорий и объектов. Информация об этом содержится в иске Генпрокуратуры.

Позже на участке провели межевание, и его уточненная площадь уменьшилась до 427 181 кв. метр. После этого в 2009 году его снова поставили на кадастровый учет и присвоили номер 23:33:0000000:86.

«Предоставление в пользование пансионата земельного участка особо охраняемой природной территории обязывало к его дальнейшему использованию в соответствии с назначением, добросовестному, разумному и рациональному поведению землепользователя, направленному на сохранение природных лечебных ресурсов и оздоровительных свойств земли», — написано в иске.

Но пансионат решил разделить земли и принял меры «по незаконному дроблению и выводу земельного участка из оборота по организации лечения, оздоровления и отдыха граждан» [выдержка из иска Генпрокуратуры — Юга.ру]. Это нарушило ст. 1, ст 96 Земельного кодекса РФ, ст. 31, ст. 32 ФЗ от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях», а также ст. 10, ст. 16 ФЗ от 23.02.1995 № 26-ФЗ «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных областях и курортах».

Тогда пансионат раздробил землю на 31 участок. Сведения о них внесли в реестр в июне 2013 года, а участок 23:33:0000000:86 (зарегистрированный в 2009 году) сняли с учета. Затем 27 участков общей площадью 26,7 га передали в аренду пансионату на 49 лет.

Спорные земли лежат в центре села Шепси, на правом берегу реки Шепси. К северу от трассы А-147 участки находятся на улицах Кипарисовой и Гагарина, к югу от трассы — на улице Лесной. Судя по карте сайта pkk.rosreestr.ru, участки расположены в зонах, отмеченных красным на скриншоте:

Согласно иску, при заключении договоров аренды пансионат заведомо не собирался использовать участки по назначению. Установлено, что для рекреационных услуг использовалось только 4,6 га земли.

«Достоверно зная об изложенных обстоятельствах и отсутствии правовых оснований для передачи земли в аренду, действуя вопреки интересам РФ и Краснодарского края, совместно с ЗАО «Пансионат Шепси» и оказывая ему содействие в получении преимущества из своего незаконного и недобросовестного поведения, администрация Туапсинского района заключила указанные договоры аренды», — говорится в иске.

Генпрокуратура считает, что сделки совершили с нарушением явно выраженного законодательного запрета. На участках не собирались строить пансионат, детский сад и организовывать оздоровительную деятельность. В связи с этим договоры аренды решили признать ничтожными [то есть недействительными — Юга.ру].

После 2013 года участки межевали еще не раз. Затем пансионат и администрация Туапсинского района переуступили права аренды другим физ- и юрлицам. Кроме того, по мнению Генпрокуратуры, местные власти неправомерно изменили вид разрешенного использования земель.

«Застроили её коммерческими объектами гостиничных комплексов и жилищного назначения, негативно влияющими на природные (рекреационные) резервы курорта. Такие действия совершены при содействии органов местного самоуправления, допустивших и даже легализовавших самовольное строительство, выдав вопреки требованиям п. 2 ч. 11 ст. 51 ГрК РФ, соответствующие разрешения», — сказано в иске Генпрокуратуры.

Неправильно использованная земля. Истории арендаторов

«Побежала на честное слово»

Татьяна Шмакова живет в Шепси с 2015 года. Она переехала сюда из Поволжья, чтобы присматривать за своей 85-летней матерью. Сначала купила комнату в самом поселке, а затем решила приобрести землю. Местные жители посоветовали обратиться в пансионат «Шепси».

«Ты землю хочешь на участок? Елена Вячеславовна, пансионат «Шепси», сейчас как раз переуступает земли, замечательный человек. Она нам тоже помогла, мы не первый год живем от территории пансионата», — цитирует Татьяна слова своей знакомой. 

После этого женщина обратилась в пансионат, посмотрела участки и выставила на продажу свой дом в Поволжье. Осенью 2015-го на деньги от дома она оформила землю в Шепси от пансионата. Тогда участки уже перевели в земли населенных пунктов.

«На честное слово я и побежала. Участок изначально был выделен для детского сада. Естественно я задавала вопросы, ездила в Туапсе, в администрацию, спрашивала, что и как я должна делать, насколько все это законно. Мне сказали, что расширяются земли поселка, прирост населения, поэтому категорию земель перевели. Пансионату они не нужны», — добавила Татьяна.

Сотрудники администрации сказали женщине, что она может даже размежевать приобретенный участок, если он для нее большой. Женщина так и сделала. По её словам, в договоре было прописано, что она имеет на это полное право. Теперь её небольшой дом, в котором она живет с пожилой матерью, хотят снести.

«Беда пришла ко всем»

Семья Милы Поляковой купила таунхаус в Шепси в 2021 году. Деньги на дом собирали все вместе — родители-пенсионеры, сестра с ребенком и сама Мила с мужем. Недвижимость брали для отдыха у моря.

«Покупали вскладчину, для отдыха и лечения. Деньги зарабатывали трудом, я брала кредиты. У папы проблемы с легкими, у мамы с суставами. Им полезна морская вода. У сестры пятилетний ребенок. Я беременна, в будущем планировала здесь отдыхать с ребенком. Но теперь все мечты рушатся», — говорит Мила.

Женщина сказала, что у нее есть все необходимые документы на жилье, а участок предназначен для индивидуально-жилищного строительства. «Россети» подключили к дому электричество, с коммунальной компанией заключили договор по водоснабжению и канализации. А в мае 2023 она получила заказное письмо, когда забрала его — испытала шок.

«Списались с соседями, начали думать, как быть. Беда пришла ко всем. Начали узнавать, что и как, собирать материалы и ходатайства, которые на суде были отклонены без причины. Судья не принимал и все. Помогаем друг другу все», — поделилась женщина.

Дочь еще одного собственника таунхауса Екатерина Трифонова рассказала, что раньше на месте домов были гаражи и склад горюче-смазочных материалов. Перед домом даже осталась яма для ремонта автомобилей.

А что с бизнесом?

Кроме жилых домов на участках находятся гостевые дома и базы отдыха. Люди арендовали землю, чтобы вести бизнес, и оформляли для этого необходимые документы. Анна Москаленко рассказала, что они с мужем одни из первых приобрели землю в том районе. Свой бизнес начали строить с 2015 года — открыли небольшую базу отдыха. Сначала установили палатки, а со временем поставили бытовки, сделали душ.

Как говорит Анна, на момент приобретения участка он был не в лучшем виде. С мужем они расчистили территорию, затем коммунальщики провели воду, свет, канализацию. Как и к другим владельцам бизнесов, к ним приходили с различными плановыми проверками, никаких проблем не было. Семья исправно платила налоги. А затем получила иск от Генпрокуратуры.

Недалеко от них гостиничный бизнес ведет Александр Цабель. У мужчины большой благоустроенный участок с аккуратными домиками. По его словам, на все есть необходимые документы. Но теперь всё это может пойти под снос.

Суд длился четыре дня и затягивался до ночи

Как рассказали арендаторы участков, судебный процесс, назначенный на 22 июня, длился четыре дня. За это время судья не удовлетворил ни одного ходатайства, отказал в назначении экспертиз и не стал откладывать рассмотрение дела до предоставления доказательств.

Екатерина Трифонова сказала, что на имя председателя суда подавали заявление о продлении срока рассмотрения дела с учетом сложности. По словам девушки, дело состоит из более чем 70 томов. В этом ответчикам тоже отказали.

«Мы не сдаемся. Будем стучаться во все двери и писать жалобы во все инстанции. Будем бороться и пытаться быть услышанными», — добавила Екатерина.

По словам Анны Москаленко, на суде ответчикам сказали, что они вступили в сговор с администрацией Туапсинского района при заключении договоров аренды. Доказательств этого никто не предоставил.

«Самый основной вопрос — почему мы ответчики? Если департамент имущественных отношений дал в 2014 году свое заключение о том, что это земли Туапсинского района, собиралась рабочая группа во главе с Заксобранием и они заключили, что это земли района. Делали запрос в прокуратуру, дали ответ, что это туапсинские земли. Теперь на суде, когда мы все эти бумажки предъявляем, представитель от департамента имущественных отношений говорит, что согласен с Генпрокуратурой», — говорит Анна.

Адвокат ответчиков Анастасия Сидельникова рассказала, что первое заседание 8 июня длилось с 10 утра до 22:30. По её словам, это нарушение процессуальных норм, так как нельзя рассматривать дела вне времени работы суда [Туапсинский районный суд работает до 16-18 часов, в зависимости от дня недели — Юга.ру]. Также адвокат отметила, что практически все ходатайства суд отклонил.

«Правильным при рассмотрении таких дел является установление существенных юридических фактов, которые необходимы для правильного рассмотрения дела. К фактам по иску о сносе относятся исследования безопасности возведенных строений и сооружений. Пленум Верховного суда говорит нам, что при рассмотрении иска о сносе рассматривается в том числе вопрос о сохранении данных объектов, если они не угрожают безопасности. Так вот суд нас этого права лишил», — пояснила Анастасия.

Также адвокат сказала, что, удовлетворяя иск о сносе, суд должен был назначить компенсации собственникам сооружений. Хотя, по словам Анастасии, оснований для сноса строений, как самовольных, — нет. У участников процесса зарегистрированы права на квартиры и гостиницы. Адвокат говорит, что ответчиком по делу должен выступать краевой департамент имущественных отношений.

«Департамент путем своего бездействия и незаконных писем в 2014 году согласовал администрации предоставление данных земель в аренду, а потом бездействовал более девяти лет, зная, что это якобы земля Краснодарского края и не защищал свои права, чем пропустили сроки давности. По общему правилу, лицо, которое одобрило совершение сделки неуполномоченным лицом, утрачивает право ссылаться на это обстоятельство, как на недействительность сделки. Здесь же суд и прокуратура проигнорировали сроки исковой давности и все равно указали на необходимость восстановления собственности Краснодарского края с полнейшим прекращением арендных отношений», — пояснила адвокат.

Анастасия добавила, что она просила суд отложить рассмотрение дела, чтобы сделать необходимые запросы. Но в этом отказали. Также, по словам адвоката, иск Генпрокуратуры изложен корректно и обоснованно, но не подкреплен надлежащими доказательствами. Анастасия считает, что ответчиком по делу должен выступать краевой департамент имущественных отношений.

«Здесь вопиющий случай унижения человеческого достоинства и нарушения прав людей, прежде всего, на собственность и жилье. Суд вымотал всех участников процесса. Со слов моих доверителей, они на последний день стояли с опущенными головами, как виновные. Настолько была морально убивающая обстановка, которую создал суд, ни во что не ставя участников. Суд, изначально зная, что у него 45 участников в деле, сидел и тихонечко разговаривал. Мне кажется, суд поставил себе целью вымучить людей. Когда стороны начали задавать вопросы прокурорам, последовала фраза «Сколько я еще буду вставать?», — добавила Анастасия.

Со стороны ответчиков делом занимались несколько юристов, но они не смогли повлиять на решение суда. В итоге постройки признали самовольными и постановили снести их в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Жители Шепси с таким решением не согласны и будут подавать апелляцию. Также 30 июля арендаторы намерены присоединиться к митингу, который собираются провести по схожей проблеме в Сочи.

Ранее с подобными проблемами столкнулись владельцы земли в Сочи. Там у сельхозпроизводителей изъяли 3,9 тыс. га земель. Среди ответчиков — «Краснополянская косметика», «Шапсугский чай», «Мацеста чай», «Хоста чай», «Солохаульский чай». Иск в суд также направила Генпрокуратура, считая, что компании не используют сельхозземли по назначению.