Как эскроу-счета меняют рынок долевого строительства. Мнение банка и застройщика

Рынок недвижимости Краснодарского края, как и всей России, переживает новый виток в развитии, связанный с изменением законодательства.

1 июля 2018 года был принят закон, по которому с 1 июля 2019 года квартиры в строящихся домах должны продавать по новой схеме. В первую очередь это коснулось сегмента долевого строительства, а новым и постоянным участником сделок со строящейся недвижимостью, кроме собственно застройщика и покупателя, стали банки.

Юга.ру решили разобраться, зачем появились эскроу-счета, как к нововведениям относятся банки и застройщики и каких изменений стоит ждать ближайшие пять лет.

О своем опыте работе с новыми правилами на строительном рынке рассказали Сбербанк и строительная компания «ЮгСтройИмпериал».

Что такое эскроу-счета и как они работают?

Теперь в заключении договора о долевом строительстве участвуют три стороны: депонент — покупатель, бенефициар — строительная компания, эскроу-агент — банк. Причем без эскроу-агента заключить сделку нельзя. Деньги покупателя попадают на специальный банковский счет (эскроу-счет). Сделка считается завершенной если и тогда, когда строительная компания исполнила обязательства перед покупателем, а банк получил доказательства этого.

Застройщик получает средства дольщиков со счета не просто после окончания строительства и сдачи в эксплуатацию, а лишь по мере подписания актов приема и передачи объектов недвижимости в собственность покупателю.

Эскроу-счет — это счет условного депонирования, или доверительный счет. Договор о таком сотрудничестве подписывают банк и застройщик. После этого средства дольщиков, которые хотят купить квартиру в строящемся доме именно этой компании, попадают на эскроу-счет конкретного проекта.

Сбербанк в этом году провел ряд деловых мероприятий в разных городах России, посвященных изменениям в 214-ФЗ. Их участниками стали около 10 тыс. человек. Специалисты банка помогали застройщикам разобраться в нововведениях и адаптироваться к новым условиям.

Зачем это нужно?

Попросту говоря, это страховка от рисков. В долевом строительстве такие меры предосторожности нужны для того, чтобы обеспечить гарантию возврата средств дольщикам в случае банкротства строительной компании и в иных ситуациях, связанных с заморозкой или прекращением строительства объекта недвижимости. Независимо от обстоятельств застройщик не имеет доступа к этим деньгам до момента передачи квартиры покупателю, а значит, не может использовать их не по назначению, украсть или растратить.

Эта схема сразу отсекла компании, не имеющие собственных средств для строительства. Раньше они могли строить на поступающие деньги клиентов-дольщиков, и процесс зависел от многих факторов. Теперь строительная компания изначально должна иметь капитал, которого точно хватит на строительство. И только после успешного завершения проекта и передачи квартир собственникам фирма получает оплату.

После изменения законодательства Сбербанк запустил новые продукты для строительных компаний. В первую очередь сам счет эскроу, а также кредит с применением счетов эскроу (финансирование до 85% бюджета проекта строительства) и банковское сопровождение счета застройщика.

Мнение банка

По словам председателя Юго-Западного банка ПАО Сбербанк Евгения Титова, для Сбербанка поправки в 214-ФЗ — давно отработанный механизм, так как еще до их введения банк финансировал строительные компании, чтобы они могли купить земельные участки и провести начальные проектные работы.

Евгений Титов

Евгений Титов

— Главный итог изменений — рынок стал предсказуемым. Это важно в первую очередь для наших существующих и потенциальных клиентов. Вспомните последние годы, когда количество обманутых дольщиков просто зашкаливало. Что-то нужно было делать с этим социальным напряжением в обществе. То есть к этим изменениям все уже давно шло.

Для взаимодействия клиента, банка и застройщика Сбербанка запустил сервис «Домклик». С его помощью можно подобрать жилье, строительную компанию, а также подать заявку на ипотечный кредит и оформить сделку. Все это можно сделать онлайн.

Мнение застройщика

После изменений в законодательстве некоторые игроки рынка долевого строительства попросту свернули свою деятельность, не в силах соответствовать новым требованиям присутствия на этом самом рынке.

По словам председателя совета директоров компании «ЮгСтройИмпериал» Николая Амосова, когда поправки приняли, для строительных компаний это стало переломным моментом.

Николай Амосов

Николай Амосов

— «ЮгСтройИмпериал», как любую крупную компанию, можно сравнить с большим кораблем — просто так не развернешь. Руководство таким механизмом требует четко продуманной концепции и ясного видения пути. После нововведений в законодательстве благодаря сотрудничеству со Сбербанком мы не только идем «на полных парусах», но и планируем увеличить скорость и объем строительства. Есть четкое понимание ситуации и знания, как работать с финансовыми организациями, как правильно считать и стараться работать с объектами, наиболее востребованными среди потребителей рынка недвижимости. Подход стал более серьезным, тщательнее прорабатываются финансовые модели, маркетинг.

Уход компаний со строительного рынка

Николай Амосов считает, что в течение ближайших пяти лет рынок застройщиков «качественно почистится».

— Проектное финансирование существовало и раньше, до поправок в законодательстве. Но тогда это было вещью добровольной, а сейчас сделали обязательной. В итоге мы наблюдаем, как многие компании начали «проседать».

Евгений Титов считает, что сейчас на строительном рынке остались в первую очередь профессиональные участники.

— Ушли компании, которые занимались точечной застройкой на отдельных частных участках земли, как правило, без надлежащей инфраструктуры и социальных обязательств. Это касается благоустройства территорий, строительства школ, детских садов.

По его словам, изменения на строительном рынке не повлияли на решение клиентов брать ипотеку. Более того, банки наблюдают обратный эффект. У Сбербанка по сравнению с аналогичным периодом прошлого года объемы кредитования выросли примерно на 20%. Объем ипотечного портфеля превысил 140 млрд рублей.

Сбербанк и «ЮгСтройИмпериал» вместе работают по проекту жилого комплекса «Босфор» в Новороссийске, общая стоимость которого составляет примерно 3 млрд рублей. Документы находятся на стадии подписания.

На стадии рассмотрения находится проект по строительству премиум-дома «Граф Суворов» в Краснодаре (14-этажный клубный дом) и новый проект в Анапе (более 100 тыс. квадратных метров жилья в 500 метрах от моря). В планах сотрудничества — объекты в Краснодаре и Сочи. Пакет проектного финансирования планируется увеличить до 15-20 млрд рублей.

Статьи

Что может скрывать родинка?

Как распознать меланому и где пройти обследование бесплатно

Статьи Партнерский

Как открыть ИП и сколько это стоит?

Пять шагов к своему делу

Статьи Партнерский

Как устроен интернет вещей?

Пересматриваем рождественское «Черное зеркало» о наступившем будущем

Комментарии для сайта Cackle

Недопустимы и будут удалены комментарии, содержащие рекламу, любые нецензурные выражения, в том числе затрагивающие честь и достоинство личности (мат, оскорбления, клевета, включая маскирующие символы в виде звезд или пропуска букв), заведомо ложная или недостоверная информация, которая может нанести вред обществу (читателям), явное неуважение к обществу, государству РФ, государственным символам РФ, органам государственной власти РФ, а также любое нарушение законодательства РФ.

Читайте также

Реклама на портале