Доступное жилье: мифы и реальность

Российские власти призывают девелоперов строить больше доступного, социального жилья. Идея вполне разумная. Но осуществима ли она на практике, учитывая высокую себестоимость строительства квадратного метра?

В цивилизованных европейских странах социальным жильем считаются квартиры и индивидуальные дома, предоставляемые покупателям по специальным государственным программам. Возможно ли строительство такого жилья в современной России?
- Возможно, – считает эксперт комитета по жилой недвижимости Гильдии управляющих и девелоперов, директор дирекции по девелопменту компании "Главстрой Спб" Анастасия Козлова. – Не хватает только самих программ, которые можно было бы опробовать в некоторых городах или регионах в тестовом режиме, а затем тиражировать повсеместно.

Пока же под социальным, или так называемым бюджетным, жильем в нашей стране подразумевают объекты жилой недвижимости, которые население может приобрести на свои реальные доходы.
- Бюджетное жилье – это квартиры экономкласса в старом фонде и в панельных домах современной постройки, – дает определение директор Краснодарского филиала ОАО "АК БАРС" Банк" Сергей Тарасенко. – Чаще всего такая категория жилья предназначена для расселения горожан из ветхого и аварийного фонда, а также для льготных категорий граждан. 

За казенный счет

Социальные жилые объекты обычно строятся за счет бюджетов разных уровней, по целевым программам и законодательно закрепленным нормам.
- В Краснодаре к бюджетным домостроениям, профинансированным из федерального бюджета, относится застройка   "ОБД-Инвест" для военнослужащих на хуторе Ленина. А также – жилые районы для военных, расположенные на  улице Покрышкина в микрорайоне "Энка" и  возле Тургеневского моста", – приводит пример директор департамента коммерческой недвижимости "Кубанской нефтегазовой компании" Дмитрий Аблёзгов.
 
Полностью за государственный счет строительство бюджетного жилья в масштабах, достаточных для покрытия спроса, пока неосуществимо,  убеждена региональный координатор Росбанка в Краснодаре Сюзанна Подмазова. Но есть масса вариантов, опробованных в других странах и вполне применимых в России. Наиболее естественным представляется субсидирование ипотечных кредитов по примеру автокредитования для поддержки отечественных застройщиков. Во всем мире строительная отрасль – один из локомотивов роста ВВП, в котором задействована значительная часть населения страны. Выделение средств на субсидирование ипотеки положительно отразилось бы на многих сферах, так как дало бы значительное расширение рынка труда, сокращение безработицы, развитие технологичных производств и, главное, решало бы социальную проблему нехватки жилья.

Однако массового строительства бюджетного жилья в России на сегодняшний день не ведется.
- Жилые объекты бюджетного типа в основном возводят частные застройщики, – комментирует директор ГК "Эксперт" Мария Солонникова. – В Краснодаре на долю частных компаний приходится около 50% жилья экономкласса. В первом полугодии 2011 года индивидуальные застройщики возводили не менее 100 объектов, жилая площадь которых превышала 400 тысяч квадратных метров. Это составило порядка 15% всего возводимого в Краснодаре жилья. В то же время профессиональными девелоперами строилось более двух миллионов квадратных метров многоэтажного жилья.

Как считает директор компании "Аякс-риэлт" Александр Кутченко, объекты, возводимые частными застройщиками, современными не назовешь, они морально устарели уже на этапе строительства. К тому же, строятся такие объекты хаотично, зачастую без разрешительной документации, а к коммуникациям подключаются как обычные индивидуальные жилые дома с минимумом технических условий. По оценке "Аякс-риэлт", в Краснодаре 15-20% жилья строится незаконно, с использованием различных серых схем. Для покупателей такое жилье может быть привлекательным из-за цены, но существуют юридические и инженерные риски. По словам Александра Кутченко, качество объектов, возведенных частными застройщиками, как правило, ниже всякой критики, и по своим техническим характеристикам они существенно уступают обычному жилью. Главный плюс – цена, которая в глазах покупателей перевешивает все остальные минусы.

Государство в помощь

Для поддержания отечественного строительного комплекса государство стало делать массовые закупки или строить жилье на правах заказчика. По словам Александра Кутченко, в 2010 году в Краснодаре одно только Министерство обороны приобрело для военнослужащих более шести тысяч квартир.
Тем не менее, жилищная проблема стоит достаточно остро практически во всех регионах России. Региональные власти пытаются решить ее в рамках различных целевых программ. В Краснодарском крае такой целевой программой является "Жилище" на 2011-2015 годы.

- Главный принцип новой стратегии жилищного строительства в Краснодарском крае – доступность жилья для всех категорий граждан, – отмечает Сергей Тарасенко ("АК БАРС" Банк"). – На этой основе будут решаться вопросы обеспечения жильем малоимущих слоев населения.
Спрос на социальное жилье действительно достаточно высок, соглашается Дмитрий Аблeзгов ("Кубанская нефтегазовая компания"), а потенциальные покупатели – это, прежде всего, семьи: молодые (особенно те, в которых появились дети), с достатком ниже среднего, стремящиеся улучшить свои жилищные условия, а также семьи, берущие ипотечные кредиты.

Подобрать комфортное и относительно недорогое жилье сейчас гораздо проще на рынке новостроек, чем на вторичном рынке, считает Сергей Тарасенко. Этим и обусловлен высокий спрос со стороны покупателей на бюджетное жилье. А это, в свою очередь, влечет за собой повышение интереса к строительству подобных объектов, позволяя застройщикам получать прибыль в максимально короткие сроки.

Однако некоторые застройщики иного мнения. 
- Строительство бюджетного жилья нам пока не очень интересно, – признался Дмитрий Аблёзгов. – Мы строим жильё, ориентированное на средний класс. И считаем, что вносим достойный вклад в строительный рынок Краснодара, так как категория жителей среднего класса составляет достаточно большой процент в городе. Самым важным вопросом считаем выполнение обязательств по качеству и срокам, что в настоящее время соблюдается не всеми застройщиками. Интерес к бюджетному жилью появится при серьёзной помощи государства в начальной стадии строительства. Если государство окажет содействие в приобретении земельного участка в собственность или аренду на льготных условиях. Если станет помогать в подключении к инженерным коммуникациям. Если появится льготное кредитование таких проектов и уменьшатся коррупция и административные барьеры.
 
Современно и без проволочек

В среднем по России себестоимость строительства жилых домов многоквартирного типа составляет 31 877 руб. за кв. м. В Краснодарском крае этот показатель несколько ниже – 28 610 руб за кв. м. Но это лишь усредненные статистические данные, – поясняет Мария Солонникова ("Эксперт"). В реальности себестоимость жилых объектов весьма отличается в зависимости от класса жилья, что объясняется структурой затрат, которые несет застройщик. Львиную долю средств "съедают" многочисленные бюрократические проволочки: оформление земельного участка под строительство, получение разрешительной документации, подведение коммуникаций, что, по некоторым данным, составляет порядка 40% себестоимости строительства жилья и выше.

- Себестоимость строительства состоит из трех главных частей, – отмечает Александр Кутченко ("Аякс-риэлт"). – 5-15% – стоимость земли (кроме каких-то эксклюзивных случаев), 25-30% – проектная документация, получение технических условий, прокладка и подключение к инженерным коммуникациям, остальное – коробка с внутренней инженерией.
Снизив затраты на бюрократические процедуры, вполне реалистично получить цены на жилье, доступные самому широкому кругу россиян, – убеждена Анастасия Козлова (Гильдия управляющих и девелоперов). Кроме того, при желании власти могли бы упростить строительные нормы, сертификацию новых для России строительных технологий, снизить требования различных согласующих ведомств.

Сейчас же получить разрешение на строительство довольно проблематично, подтверждает Мария Солонникова. Для этого необходимо пройти ряд инстанций, получить технические условия на инженерное обеспечение объекта, подготовить всю проектно-сметную документацию, провести ее экспертизу. Все это сопровождается очередями, длительным ожиданием, достигающим порой нескольких лет и, само собой, большими тратами. Однако на этом проблемы застройщиков не заканчиваются. По окончании строительства предстоит сдача объекта в эксплуатацию, которая также сопровождается рядом бюрократических проволочек и влечет за собой дополнительные издержки.

Того же мнения Александр Кутченко ("Аякс-риэлт"). По его словам, даже сегодня, когда цены на стройматериалы начали бурно расти, когда поднялись заработная плата рабочих, себестоимость строительства можно существенно снизить. Прежде всего, за счет изменения сроков бюрократической подготовки к началу строительства, внедрения новых технологий (Краснодар очень консервативен), снижения издержек по подключению к инженерным сетям. Во всем мире поставщики бьются за потребителя, а у нас потребитель "в поклоне" стоит перед поставщиком. Кроме того, нужно ликвидировать дефицит земли для застройщика, который порой создается искусственно, предлагает Александр Кутченко.

- Для снижения себестоимости строительства, а следовательно, и цены квадратного метра для покупателей, нужно уменьшить число инстанций, которые необходимо пройти, чтобы приступить к строительству, а затем сдать объект, – предлагает и Мария Солонникова ("Эксперт"). – Использование современных технологий также может способствовать снижению себестоимости строительства за счет сокращения сроков и использования более дешевых материалов.
С современными технологиями строительства напрямую связан и вопрос качества бюджетного жилья. Очевидно, что весь строительный сектор постоянно движется в сторону оптимизации и поиска технологических новинок, которые позволяют строить качественно, быстро и недорого. Спрос на бюджетное жилье должен стать двигателем этого процесса и постоянно подталкивать к внедрению инноваций, считает Анастасия Козлова (Гильдия управляющих и девелоперов).

Например, сегодня на рынке существуют квартиры малой площади, которые, при довольно высокой цене метра, за счет своей компактности остаются доступны большому числу покупателей.
- Такие квартиры, разумеется, приобретают, – комментирует Анастасия Козлова. – Но отражает ли это реальный спрос? Сомнительно, что человек хочет жить в двадцати с лишним метрах. Может ли он в таких условиях комфортно построить семью, растить детей? Спрос на доступное жилье очевиден, и он относительно велик. Просто необходимо выделить понятие текущего вынужденного спроса и изучать реальную потребность.

Впрочем, современный покупатель знает цену своим деньгам и не станет вкладывать их в жилье, малопригодное для жизни, уверена Сюзанна Подмазова (Росбанк). Панельное домостроение при соблюдении всех современных технологий не снижает качества жилья, а только его себестоимость. Индивидуальное домостроение могло бы развиваться гораздо активнее, если бы муниципалитеты выделяли землю под строительство комплексов по типу таун-хаусов, которые также не отличались бы низким качеством проживания, но имели бы более низкую себестоимость в сравнении с многоквартирным домом. Поддержка покупателей через ипотеку с одновременным снижением стоимости квадратного метра, по мнению Подмазовой, могла бы решить проблему с жильем.

Выше спрос

Интересны ли проекты строительства бюджетного жилья кредитным организациям? По словам Сергея Тарасенко ("АК БАРС" Банк"), банки избегают кредитования жилищного строительства, поскольку это влечет достаточно большие риски. Некоторые же банки, наоборот, ставят в приоритет финансирование проектов жилья экономкласса – при условии, что стадия строительства дома примерно соответствует уровню продаж квартир в нем. При этом банки рассчитывают на помощь государства: минимальный объем гарантий должен составлять не менее 30% от общего объема финансирования. Когда реалистичное ценообразование гарантирует ликвидность, а темпы строительства высокие, это позволяет быстро оборачивать капитал и снижать риски.

- Сам по себе девелопмент банкам очень интересен, но каждый проект проходит придирчивую процедуру оценки, дабы оценить риски недостроя, низкого спроса на квартиры, – отмечает Сюзанна Подмазова (Росбанк). – Если проект будет поддержан государством в любой мере, то количество банков, желающих принять участие в кредитовании, превзойдет все ожидания. Достаточно посмотреть на пример льготного автокредитования, обеспечившего в отдельных банках до половины объема всех выдаваемых кредитов.

Чем ниже стоимость жилья, тем выше на него спрос, так как оно становится более доступным широким слоям населения. Таким образом, бюджетное домостроение по определению имеет большой потенциал, и динамика спроса на него будет превышать средние показатели по рынку недвижимости. По мнению Марии Солонниковой ("Эксперт"), этот тренд может сохраниться и в будущем, поскольку покупательная способность населения пока остается примерно на одном и том же уровне.