Много лет подряд Сочи входит в число городов, где цены на недвижимость стабильно растут, а спрос не уменьшается даже в кризисные периоды. Апартаменты, квартиры, пентхаусы и виллы премиум-класса привлекательны не только как возможность комфортно жить в одном из самых красивых городов страны, но и в качестве способа перспективного вложения средств.
Об особенностях рынка недвижимости главного черноморского курорта России, ликвидности инвестиций в премиум-объекты у моря и причинах растущего спроса на квадратные метры в новостройках Юга.ру побеседовали с генеральным директором инвестиционно-строительного холдинга «Винсент Недвижимость» Эдуардом Филипповым.
Как можно охарактеризовать ситуацию на рынке недвижимости Сочи в целом?
— Спрос на объекты недвижимости растет, активность на рынке высокая. Число желающих инвестировать в квадратные метры у моря не сокращается. Покупатели хорошо осознают высокий экономический эффект от сделки, поэтому одновременно со спросом растет и цена квартир. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в Сочи приближается к 100 тысячам рублей. Для квартир категории экономкласса — это 75 тысяч рублей.
Что в первую очередь определяет ценообразование?
— Прежде всего выросший спрос. В экономклассе прирост составляет 15–17% в год. Такая недвижимость занимает достаточно стабильную ценовую нишу. Во всероссийской базе данных по недвижимости ЦИАН мы найдем более 100 сочинских предложений покупки жилья по цене до 1 млн рублей. В основном это маленькие студии в новостройках, площадь которых не превышает 11 кв. м.
В элитном сегменте жилья рост цены составляет 1,5–2% в квартал. Но недвижимость класса элит подвержена наибольшему колебанию в ценовой политике. Причем цена значительно увеличилась по сравнению с предложениями по другим категориям.
Вы руководите крупнейшим агентством в Сочи по продаже элитной недвижимости. Что, по-вашему, является основным драйвером сделок при продаже жилья премиум-класса?
— Я бы выделил совокупность факторов. Во-первых, нестабильная ситуация на валютном рынке подстегивает потенциальных покупателей. Во-вторых, немаловажный драйвер — уменьшение объемов строительства. Хороших предложений на сочинском рынке недвижимости, к сожалению, становится все меньше. В ряде сегментов элитной недвижимости можно даже говорить о дефиците.
В-третьих, увеличение продаж можно объяснить растущей популярностью внутреннего туризма. Сделки по приобретению недвижимости за рубежом после введения санкций уже не пользуются былой популярностью. Все это дало новый импульс развитию нашего рынка в Сочи.
Продажа премиум-класса — это всегда работа с более искушенным и подготовленным покупателем. Для них на первом месте — инвестиционная составляющая. Покупатели элитной недвижимости ориентируются прежде всего на то, что дом или квартира могут в будущем опять стать товаром. В элитном сегменте отсутствует поток продаж. Это всегда частные сделки.
В условиях экономического кризиса логично было бы предугадать снижение платежеспособности как физических, так и юридических лиц. Но, как показывает практика, желающих инвестировать в квадратные метры меньше не стало.
Да, сегодня покупателей еще на начальной стадии проекта интересует экономический эффект от сделки. В этой ситуации Москва и Питер потихоньку сдают свои позиции в пользу российского юга. Качество новостроек то же, цена пока еще ниже, кроме того, есть дополнительные бонусы в виде выгодного инвестирования.
В третьем квартале в Сочи в очередной раз увеличилась средняя расчетная рыночная стоимость недвижимости. Самыми дорогими остаются квартиры в Центральном районе. На втором месте — Адлерский район, далее Хоста и Лазаревское. В элитном секторе недвижимости такой же расклад?
— Да, престижность недвижимости на курорте определяется именно доступностью моря. Но в последние годы набирает популярность на рынке и новый сегмент — Красная Поляна. Несмотря на то что желающих купить недвижимость в горах существенно меньше, чем на побережье, большим спросом пользуется коммерческая составляющая. Отели, рестораны, обслуживание горнолыжников — главное, что невооруженным глазом видна перспектива развития досугового бизнеса.
А как обстоят дела на рынке вторичной недвижимости?
— В 2017 году удивил рост цен. Обычно пик ажиотажного спроса приходится на разгар курортного сезона. Но теперь цены поднялись с начала весны. Так, стоимость двухкомнатной квартиры выросла на 2,5% и составила в среднем 7 млн рублей.
Правда ли, что при всем разнообразии квартир на побережье существует дефицит качественных предложений?
— Действительно, сегодня уже невозможно построить объект в первой береговой линии.
На какие проекты вы бы посоветовали покупателям обратить особое внимание?
— Сейчас в нашем арсенале несколько портфелей, которыми мы можем гордиться, — это «Барселона Парк», коттеджный поселок «Арфа Парк», квартиры в жилом квартале «Солнечный город» в Адлере, апартаментный комплекс «Екатерининский квартал» в Имеретинской низменности. Это уникальные проекты.
Какие факторы влияют на цену недвижимости в Сочи и на других курортах Черноморского побережья Краснодарского края? Есть ли разница?
— Главный фактор, влияющий на цену на побережье, один — доступность моря. Для коммерческой недвижимости во главе угла — сроки окупаемости. Безусловно, пальма первенства сегодня у Сочи.
Сейчас наш город стал привлекательным для искушенного клиента, появился огромный выбор. Свою роль сыграла Олимпиада, кардинально изменившая Сочи. Надо отдать должное федеральным и региональным властям, которые успешно распоряжаются наследием, — посмотрите, одно крупное мероприятие сменяет другое. Сейчас это не просто курорт — это магнит, который притягивает к себе самое лучшее.
В этом году Краснодарский край показывает уверенный рост цен на приморскую недвижимость. За 2016 год средняя цена квартир в регионе увеличилась почти на 5%, а в Сочи — на все 10.
Что будет с ценой недвижимости в Сочи в 2018 году?
— Безусловно, стоимость будет расти. Строительство, но уже более вдумчивое, современное, эргономичное постарается удовлетворять растущий спрос на качественную недвижимость в городе-курорте. Интенсивная застройка остается в прошлом. Так что потенциальным покупателям жилья в Сочи рекомендую поторопиться с приобретением.
