Ипотека: брать или не брать?

Минимизируя финансовые риски не только для себя, но и для заемщиков, банки стремятся предоставлять относительно доступные кредиты на покупку жилья. Но стала ли таким кредитом ипотека с плавающей процентной ставкой?  

Ипотека с плавающим процентом в некоторых банках является одним из наиболее востребованных видов ипотеки. Так, среди ипотечных кредитов, выданных, например, банком "Центр-инвест" в 2011 году в Краснодарском крае, около 95% договоров были заключены именно по программам с плавающей ставкой. Кредит с переменной ставкой в большинстве случаев оказывается дешевле фиксированного кредита на самый малый срок (традиционно – до семи лет) в среднем на 1%.
Кроме того, у заемщиков есть возможность подстраховаться. Переменные ставки по ипотечным кредитам пересматриваются в среднем один раз в год, и клиент может подготовиться к этому заблаговременно: когда становится известно о пересмотре ставки в проблемно большую сторону, кредитополучатель имеет возможность заявить в банк о намерении сменить ипотеку. А

Трезвый расчет

Калькулятор расчета плавающей ипотеки выглядит так: фиксированная ставка банка плюс коэффициент, в качестве которого в основном выступают общерыночные индикаторы MosPrime, Libor или утверждаемая Центробанком ставка рефинансирования.
Индикатор МоsPrime создается на основе депозитных ставок нескольких ведущих российских банков, среди которых Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк и другие. Его котировку рассчитывают ежедневно, а сам индикатор определяют сроком на один, два и три месяца.
Что касается Libor, то сейчас на российском рынке этот показатель практически не используют – в связи с недавним кризисом, когда долларовая ипотека, на первый взгляд, такая привлекательная, с низкими ставками оказалась не под силу подавляющему большинству взявших ее россиян.

Сегодня вряд ли стоит рассчитывать на массовое возвращение на российский рынок валютной ипотеки: из-за резких колебаний курсов в долгосрочной перспективе это чревато существенными рисками для кредитополучателей.
В случае же с общероссийской ставкой ситуация представляется более стабильной. На Гражданском жилищном форуме в Санкт-Петербурге в октябре 2011 года было отмечено, что текущая средняя ставка по ипотеке (11,2%) является самым низким показателем со времени запуска ипотечного проекта в России. В то же время при вероятности масштабного кризиса есть угроза и для ипотечных продуктов с плавающей ставкой. Так, в 2008 году был зафиксирован значительный рост рыночных индикаторов, что сказалось и на росте переменных ставок. С точки зрения рыночной экономики это вполне нормально.
Все же ипотека в большинстве случаев представляет собой долгосрочные взаимоотношения, а плавающие ставки могут как расти, так и падать. При стабилизации экономики кредитополучатель оказывается в весьма выгодном положении, поскольку в этом случае у него нет необходимости прибегать к рефинансированию кредита.

Оценить риски

- Благодаря использованию общерыночных индикаторов плавающая ипотека выгодна как потребителям, так и кредитным организациям, поскольку плавающая ставка снижает конъюнктурный риск банка, – отмечает директор краснодарского филиала банка "Центр-инвест" Александр Калинич.
 Однако, по мнению начальника ипотечного кредитования жилищного центра "Каян" Татьяны Лапшиной, программы с плавающими ставками, которые сейчас на 1-2% годовых ниже ставок фиксированных, хотя и удобны для банков, однако опасны для заемщиков высоким процентным риском, так как имеют четкую привязку к колебаниям рынка.
 Впрочем, банки, чтобы снизить риски заемщика и повысить популярность кредитов с плавающими ставками, стали предлагать различные модификации этих ставок. Например, кредиты под комбинированные ставки. В этом случае на определенный срок (от 3 до 6 лет) по кредиту устанавливается фиксированная ставка. И если он не погашен до истечения этого срока, по нему устанавливается плавающая ставка.

- То, что ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой выдается на длительный срок, а плавающая ставка фиксируется лишь, например, на срок от года до 5 лет, – дополнительный риск для заемщика, – считает руководитель ипотечного центра компании "Аякс-риэлт" Ольга Бурля. При этом она отмечает, что существуют ситуации, когда для заемщика интересно именно получение ипотеки с плавающей ставкой на короткий срок.
-Это тот случай, когда, например человек берет кредит по низкой ставке, покупает квартиру, после чего продает свою квартиру и гасит кредит в ближайшее время. Или другой случай: человеку срочно нужна квартира. Но из бизнеса "выдергивать деньги" не хочется именно сейчас. Заемщик берет кредит, покупает квартиру, а в течение года кредит гасит, – рассказывает Ольга Бурля.

- Спрос на такой продукт у клиентов очень высок, – утверждает Александр Калинич ("Центр Инвест"). – По нашим условиям, первые три года клиент платит по фиксированной ставке, которая ниже, чем аналогичные ставки по программам без MosPrime, а плавающий проценнт формируется только начиная с 1 января 2015 года.
При таких условиях многие кредитополучатели рассчитывают выплатить значительную часть кредита либо полностью его погасить в течение первых трех лет. Не стоит забывать и о том, что спустя три года возможно снижение плавающей ставки.

Впрочем, привязка к колебаниям рынка не исключает возникновения проблемных ситуаций для заемщиков, взявших кредиты с плавающей ставкой. Например, в случае финансовых потрясений или девальвации рубля. Однако население продолжает брать ипотечные продукты, несмотря на вероятность экономической нестабильности в стране. Об этом свидетельствуют и застройщики. Как рассказала заместитель начальника отдела продаж СИК "Девелопмент-Юг" Маринэ Безгласная, каждая третья сделка, которую компания заключает со своими клиентами, ипотечная.
- Согласно статистике продаж за 2011 год, число ипотечных сделок постепенно увеличилось с 12% в январе до 35% в июле, – комментирует Маринэ Безгласная. В августе было некоторое снижение ипотеки при росте прямых продаж.

Разные банки при этом пытаются найти интересные условия по связанной ипотеке. В данном случае "связка" выглядит так: банк выдает кредит на строительство жилого дома и одновременно предлагает ипотеку на покупку квартир в нем же.
- Например, Сбербанк по тем объектам, которые финансирует, предлагает ставку 10% годовых на строящееся жилье при первом взносе от 10%, – рассказывает Маринэ Безгласная. В "Девелопмент-Юг" к объектам по такой программе относятся литера 2 ЖК "Достоевский", а также литеры 4 и 8 ЖК "Новый город". Снижение процентных ставок привело к тому, что ипотека стала более доступной.

Сегодня возможно использование материнского капитала, жилищных субсидий при покупке квартиры в ипотеку, что позволяет покупателям регулировать свои выплаты по кредиту и срок ипотеки.

При этом, по данным созданного правительством РФ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Краснодарский край находится в лидерах по стране по объемам индустриального жилищного строительства – за первое полугодие 2011 года здесь ввели в эксплуатацию 7,6% от общей площади индустриального жилья в России. Больше – только в Москве (8,4%) и Санкт-Петербурге (8,2%).
Однако, как отмечает Татьяна Лапшина ("Каян"), доступность ипотеки, с одной стороны, напрямую зависит от уровня жизни населения: даже при снижении процентной ставки по кредиту ипотека все равно останется недостижимой для тех, чья зарплата едва дотягивает до прожиточного минимума. С другой, на уровне государства доступность ипотеки понимается как низкая процентная ставка по кредиту.

В нестабильных условиях

В начале октября в Краснодарском крае запустили редкий для России проект – накопительную ипотеку, рассчитанную на людей со средним уровнем доходов. В его разработке принимали участие краевая администрация, Сбербанк России, Агентство развития Краснодарского края и ученые Новой экономической ассоциации.

По словам разработчиков проекта, при его создании они опирались на опыт европейских стран, таких как Германия, Австрия, Чехия. Два этапа программы – накопление первоначального взноса и последующее получение ипотечного кредита на льготных условиях – должны способствовать большей уверенности жителей Краснодарского края при заключении договоров. Согласно проекту, размер льготного кредита будет равен сумме накопленных средств на персональном счете с учетом вливаний из бюджета.

Возможно, именно такой продукт сможет послужить своего рода подушкой безопасности для тех, кто уже решился на покупку квартиры в ипотеку, но не уверен в стабильности национальной валюты в частности и мировой экономики в целом.
Однако, по словам Ольги Бурли ("Аякс-риэлт"), число обращений в ипотечный центр клиентов, желающих оформить кредит с плавающей процентной ставкой, несколько ниже, чем тех, кто предпочел бы ставку фиксированную. Хотя плавающая ставка имеет преимущества и возможности для сбалансированности рисков, с точки зрения планирования выплат она не может дать однозначной уверенности в размере ежемесячных платежей.
- Фиксированная ставка по ипотеке, – считает Ольга Бурля, – более интересна для людей, рассматривающих длительные сроки кредитования.