Регулярные переводы на карту и объявление на «Авито»: с 2026 года скрыть аренду станет сложнее

Сдавать кладовку, гараж или вторую квартиру и не платить налог — схема, которая долгие годы казалась безопасной. Но времена меняются: Федеральная налоговая служба выстраивает систему, в которой «серый» доход становится все труднее спрятать.

О том, как налоговики вычисляют владельцев неофициальной аренды, рассказал Кирилл Карпов — доцент кафедры финансового права Университета имени О. Е. Кутафина (МГЮА). Его комментарий проливает свет на механизмы, о которых многие арендодатели даже не подозревают.

Откуда налоговая узнает о вашем доходе

По словам юриста, ФНС работает не по одному каналу, а комплексно. Вот основные источники информации:

• Банковские переводы. Регулярные поступления одинаковыми суммами на карту — первый сигнал. Особенно если они повторяются из месяца в месяц от одного и того же отправителя.

• Данные о недвижимости. Налоговая видит все объекты, которыми владеет человек. Если гараж или кладовка числятся, но «простаивают», а на карту при этом идут платежи — это повод присмотреться.

• Сайты объявлений. «Авито», «Циан» и другие площадки мониторятся. Авторы объявлений сопоставляются с базой налогоплательщиков.

• Маркетплейсы. С 1 октября 2026 года торговые площадки будут ежемесячно передавать в ФНС данные об оборотах каждого продавца.

• СМЭВ (система межведомственного взаимодействия). Сюда стекаются сведения от МВД о временной регистрации, от управляющих компаний и ТСЖ, а также показания счетчиков воды и электричества.

• Люди. Соседи, недовольные шумными арендаторами, и бывшие жильцы, поссорившиеся с владельцем, тоже нередко сообщают в органы.

Свидетели и проверка за три года

Карпов подчеркивает: налоговая вправе вызывать в качестве свидетелей любых лиц — соседей, текущих и прежних арендаторов, представителей УК. Это предусмотрено статьей 90 Налогового кодекса РФ.

Проверять будут операции за последние три года. Если факт неофициальной сдачи подтвердится, собственнику доначислят:

• НДФЛ по ставке от 13% до 22% — в зависимости от уровня дохода.

• Штраф за неуплату по ст. 122 НК РФ: 20% от недоимки. Если докажут умысел — до 40%.

• Штраф за непредставление декларации по ст. 119 НК РФ: 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимум — 1000 рублей, максимум — 30% от суммы.

• Пени — 1/300 ключевой ставки ЦБ за каждый день просрочки.

Особый случай: несколько объектов

Если человек сдает несколько гаражей или кладовок, и это выглядит как систематическая деятельность, налоговая может расценить это как предпринимательство. Тогда к владельцу дополнительно применят страховые взносы — около 40 тысяч рублей в год.

Как избежать проблем

Юрист дает простой, но действенный совет: оформлять аренду официально. Что это значит на практике:

1. Заключить письменный договор с арендатором.

2. Сообщить о договоре в Росреестр и ФНС.

3. Подавать декларацию 3-НДФЛ.

4. Сохранять документы, подтверждающие поступления от аренды.

Главная мысль: система контроля становится плотнее. То, что работало пять лет назад, сегодня может обернуться доначислениями, штрафами и испорченной кредитной историей. Легализация аренды — не только обязанность, но и способ защитить себя от неожиданных претензий.