Изменения в платёжках ЖКХ: что теперь входит в площадь квартиры — разъяснила юрист

Росреестр выпустил официальные разъяснения, которые должны поставить точку в давних спорах о том, за какие именно квадратные метры начисляют плату за отопление и капремонт.

Документ появился в конце апреля 2026 года, и в нем чётко прописано: что входит в общую площадь квартиры, а что учитываться не должно.

Для собственников это не просто бюрократическая новость. Если в ваших документах площадь завышена, вы годами переплачиваете за коммуналку. И эту переплату можно вернуть — если вовремя разобраться.

Что входит в общую площадь

Согласно разъяснениям Росреестра, для расчетов с управляющей компанией учитываются все внутренние помещения квартиры. Ничего неожиданного здесь нет, но важно зафиксировать полный список:

• Жилые комнаты;

• Кухня;

• Коридоры;

• Санузлы;

• Кладовые.

Проще говоря — всё, что находится внутри стен квартиры и используется для жизни.

Лестницы в двухуровневых квартирах: отдельный случай

Для двухуровневых квартир есть нюанс, о котором знают не все. Лестница включается в общую площадь, но с оговоркой.

Важное уточнение: если расстояние от пола до лестничного марша меньше 1,6 метра, эта зона из подсчёта исключается.

Почему так? Потому что пространство, где человек не может находиться в полный рост, не считается полноценной полезной площадью. Если в вашей квартире есть такая лестница — проверьте, не учтена ли она в платёжке полностью. Возможно, вы платите за «воздух».

Инженерные коммуникации: не вычитаются

Этот момент часто вызывает споры. Внутри квартир проходят трубы отопления, водоснабжения, канализации. Иногда они занимают заметное пространство, особенно в старых домах.

Что говорит закон: эти коммуникации из площади не вычитаются. Даже если трубы обслуживают несколько этажей и проходят транзитом через вашу квартиру.

Почему это важно: жильцы нередко пытаются оспорить платежи, ссылаясь на то, что часть пространства занята «чужими» трубами. Но по действующим разъяснениям такое основание не работает. Платить всё равно придётся за всю площадь, включая зоны с трубами.

Что не должно попадать в расчёт

Вот здесь начинается самое интересное — то, за что вы платить не обязаны.

Полный список исключений:

• Лоджии и балконы. Они не относятся к общей площади, и учитывать их при начислении платы за отопление незаконно;

• Толщина перегородок. Считается только пространство между стенами, а не сами стены;

• Плинтусы и декоративные элементы стен. Они не включаются в замеры;

• Радиаторы. Несмотря на то, что они занимают место, в площадь не входят.

Как проводятся замеры: на высоте от 0 до 1,1 метра от пола. Учитывается только полезное пространство между стенами. Это значит, что ниши, выступы и другие архитектурные элементы могут влиять на итоговую цифру — и не всегда в пользу собственника.

Почему в старых домах площадь часто завышена

Если ваша квартира находится в доме с толстыми стенами, реальная полезная площадь может быть меньше той, что указана в старых технических паспортах. Особенно это касается зданий, где документы не обновлялись десятилетиями.

Типичные ошибки старых документов:

• Учёт холодных помещений (балконов и лоджий) как отапливаемых;

• Неверные замеры из-за несовершенных инструментов;

• Включение толщины стен в общую площадь.

Что это значит для вас: если платёжка кажется завышенной, а данные ЕГРН вызывают сомнения — есть смысл заказать переобмер.

Как проверить площадь и добиться перерасчёта

Процедура несложная, но требует времени и небольшой суммы на услуги специалиста.

Пошаговый алгоритм:

1. Закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать через портал госуслуг или МФЦ. Посмотрите, какая площадь указана.

2. Обратитесь к кадастровому инженеру. Специалист проведёт замеры и подготовит заключение о фактической площади. Именно с ним можно будет спорить с управляющей компанией.

3. Передайте новые данные в Росреестр. После обновления сведений в реестре УК обязана сделать перерасчёт.

4. Предоставьте актуальную выписку в управляющую компанию. Достаточно документа, а не устных объяснений.

Совет юриста: не затягивайте с проверкой. Ошибки в площади могут влиять на платежи годами. И вернуть переплаченное получится не всегда — многое зависит от сроков и конкретных обстоятельств.

Короткий итог: за что платим, а за что — нет

Что делать, если УК отказывается пересчитывать

Если у вас на руках есть заключение кадастрового инженера и актуальная выписка из ЕГРН, но управляющая компания отказывается делать перерасчёт, не оставляйте это просто так.

Варианты действий:

• Направить письменную претензию в УК с приложением документов;

• Обратиться в жилищную инспекцию;

• Подать жалобу в Роспотребнадзор;

• В крайнем случае — решать вопрос через суд.

Но на практике, как отмечают юристы, большинство УК пересчитывают платежи без суда, если им предоставлены официальные документы. Главное — подойти к вопросу системно, а не с голыми претензиями.