Владелец 45 метров заплатил за капремонт как за 200: ВС РФ объяснил, когда площадь не важна

Представьте: вы владеете крошечным помещением в торговом центре. Метров сорок, не больше.

И вдруг получаете счет на капремонт — почти миллион рублей. Те же цифры, что у соседа, у которого площадь в пять раз больше. Справедливо? Сосед считает, что да. А вы идете в суд.

Именно такая история приключилась с собственником одного магазинчика. Он дошел до Верховного суда, но проиграл. Почему? Давайте разбираться.

С чего все началось

В торговом центре намечалось большое обновление. Решили делать ремонт входной группы, менять лестницы и строить дополнительный выход на крышу. Дорого, сложно, но надо.

Собрали общее собрание. Большинство проголосовало: скидываться будем поровну, независимо от метража. Каждый собственник платит одинаковую сумму.

Тут и возмутился владелец небольшого магазинчика на третьем этаже. У него 45 квадратов, а у некоторых — под двести. И платить столько же? Не по-честному.

Три довода, которые не сработали

Истец пришел в суд с тремя китами.

Кит первый. Цена завышена.

Он нашел подрядчика, который обещал сделать все работы на 40 процентов дешевле. Значит, считает он, большинство либо сговорилось, либо просто не разбирается в ценах.

Кит второй. Принцип пропорциональности.

В законе написано: расходы на общее имущество делятся по площади. У кого больше метров — тот больше платит. Уравниловка здесь не предусмотрена.

Кит третий. Собрания — раз в год.

Такой порядок, мол, ограничивает права. Если что-то пошло не так, повлиять на ситуацию быстро не получится. Надо ждать следующего года.

Что выяснилось в суде

Судьи копнули глубже и обнаружили интересные детали, которые перевернули все дело.

Первое. Арендаторы этого самого магазинчика постоянно мусорили в общих зонах и портили имущество. Не смертельно, но системно. Убирать за ними приходилось всем.

Второе. Сам собственник заблокировал доступ на крышу через свое помещение. А там — инженерные коммуникации всего здания. Обслуживать их стало невозможно.

Третье. Новая лестница на крышу понадобилась именно из-за этих блокировок. Раньше можно было пройти через его магазин, теперь пришлось строить отдельный выход.

Получается, что истец сам создал проблемы, а теперь не хотел за них платить.

Что решил Верховный суд

Судебная коллегия вынесла вердикт: большинство собственников имело право принять такое решение. Да, обычно платежи считают по квадратным метрам. Но если есть особые обстоятельства, можно отступить от общего правила.

Главное, чтобы:

• процедура голосования была соблюдена;

• не было доказано, что цены взяты с потолка или есть сговор с подрядчиками;

• решение учитывало интересы всех, а не ущемляло права меньшинства без причины.

В данном случае все условия соблюдены. Цены не завышены, сговора нет, а поведение истца само стало причиной дополнительных расходов.

Что это значит для всех нас

Юристы уже назвали это решение знаковым. Оно меняет правила игры в коммерческой недвижимости.

Равные доли — это законно. Если большинство проголосовало за равные платежи, это не отменяет закон. Главное — обосновать, почему именно так.

Поведение собственника имеет значение. Тот, кто мешает другим, портит общее имущество, создает проблемы, рискует получить повышенную нагрузку. Суд это учел.

Маленькие помещения — не индульгенция. Владельцы небольших площадей больше не могут прятаться за свои метры. Если большинство решило, платить придется наравне со всеми.

Советы тем, у кого коммерческая недвижимость

Эксперты дают простые, но важные рекомендации.

Совет первый. Не пропускайте собрания.

Да, это скучно. Да, времени нет. Но если вы не ходите на встречи, за вас решают другие. И не факт, что в ваших интересах.

Совет второй. Проверяйте сметы.

Не ленитесь требовать детализацию. Сравнивайте с рыночными ценами. Если нашли дешевле — предлагайте, стучите в колокола. Ваше мнение может повлиять на итоговую сумму.

Совет третий. Фиксируйте все на бумаге.

Мусорят соседи? Фотографируйте. Не пускают на крышу? Пишите акты. Любая бумажка с подписью и датой может стать решающим аргументом в суде.

Совет четвертый. Не тяните с оспариванием.

Если решение принято и вы с ним не согласны, действуйте быстро. Процессуальные сроки пропустите — суд даже слушать не станет.

Чего ждать дальше

Это решение Верховного суда — не последнее. Юристы прогнозируют, что подобных споров станет больше. Собственники будут активнее оспаривать несправедливые, по их мнению, начисления. А суды будут внимательнее смотреть на обстоятельства, а не только на циферки в документах.

Но есть и обратная сторона: теперь крупные собственники могут продавить любое решение, если смогут собрать нужное количество голосов. Мелким придется вертеться и доказывать свою правоту.

Итог

История с магазинчиком на 45 метрах — урок для всех. Площадь больше не гарантирует справедливых платежей. Ваше поведение, активность на собраниях, умение договариваться и отстаивать свои интересы — вот что реально влияет на размер квитанций.

Сидеть сложа руки и надеяться на авось больше не получится. Мир изменился. Или вы участвуете в решениях, или они принимаются без вас. И счета потом приходят такие, что мало не покажется, пишет primamedia.ru.

Версия страницы для ПК