С октября в России всех, кто сдает жилье, ждут перемены
С 1 октября 2026 года в России начинает действовать Федеральный закон № 289-ФЗ «О платформенной экономике».
Одно из ключевых изменений — обязательная автоматическая передача данных о заключенных договорах аренды от таких площадок, как «Авито» и «Циан», прямо в налоговые органы.
Что изменилось по сравнению с прежними правилами
Раньше регистрация в Росреестре требовалась только для договоров аренды сроком на 12 месяцев и более. Краткосрочная и посуточная аренда оставались вне контроля государства. Теперь ситуация меняется: данные о сделках, включая суточную аренду, будут фиксироваться в единой государственной системе, интегрированной с порталом «Госуслуги».
Авторы реформы преследуют две цели:
-
Сделать рынок аренды более прозрачным
-
Увеличить налоговые поступления в бюджет
Заодно это должно помочь защитить участников от мошенничества.
Как это будет работать на практике
Закон 289-ФЗ охватывает посреднические цифровые платформы — сервисы, которые соединяют продавцов и покупателей, обеспечивают заключение сделок и их сопровождение. Площадки, такие как «Авито» и «Циан», которые обрабатывают большинство объявлений об аренде, подпадают под это определение.
Что ждет участников рынка:
-
Автоматическая передача данных в ФНС — платформа сама отправит информацию о сделках, арендодателям не нужно дополнительно подавать документы
-
Проверка паспорта владельца, адреса из объявления и банковских поступлений
-
Если квартира зарегистрирована на одного человека, а другие фактически проживают в ней и регулярно получают деньги, похожие на арендную плату, алгоритм обратит на это внимание
-
Особый контроль за посуточной арендой: если на карту поступают деньги от множества разных арендаторов, а в интернете размещено объявление с календарем бронирования, несоответствие будет фиксироваться автоматически
Штрафы: автоматики не будет
Важный момент: санкции не будут накладываться автоматически, как это происходит с дорожными нарушениями. Инспекторы смогут применять штрафы только после проверки и личного визита.
Что говорят в Росреестре
У Росреестра пока нет официальных разъяснений о введении с 1 октября новых правил, касающихся аренды. По информации, полученной на горячей линии ведомства, часть публикаций в СМИ может основываться на экспертных оценках и предположениях, а не на конкретных нормативных актах о «цифровой регистрации аренды».
Тем не менее сам закон 289-ФЗ был принят в июле 2025 года и официально вступает в силу 1 октября 2026 года. Он закрепляет обязанность платформ передавать данные о сделках в налоговые органы.
Что это значит для собственника
Если вы сдаете квартиру официально и платите налоги — для вас мало что изменится. Если нет — стоит задуматься о легализации дохода. Платформы уже начали готовиться к обмену данными, а алгоритмы ФНС умеют сопоставлять адреса, паспорта и банковские поступления.
Вопрос не в том, узнает ли налоговая о вашей аренде. Вопрос в том, когда именно это произойдет и какие последствия повлечет.