Ольга Корниенко: О рисках и особенностях приобретения квартир в строящихся домах

Строительный рынок Краснодарского края стремительно развивается: многоэтажные дома по всему региону растут, как грибы после дождя. Однако, несмотря на работу контролирующих органов, еще остаются те, кто заветных квадратных метров так и не дождался – хотя деньги за них заплатил.

Застройщики предлагают различные способы приобретения квартир, но ни один из них, к сожалению, пока не может дать 100% гарантии того, что покупатель получит жилье надлежащего качества и в установленные сроки.
Казалось бы, куда уж проще: выбираешь из представленного многообразия подходящий вариант, платишь деньги и получаешь квартиру. На самом деле, все не так просто. Нечестные застройщики научились умело маскировать свою незаконную деятельность под вполне законные, на первый взгляд, варианты.

Законными способами приобретения квартир в строящихся домах являются участие в долевом строительстве, и вступление в члены жилищно-строительного или жилищно-накопительного кооператива. Иных законных способов нет.

Максимально безопасный вариант – это долевое строительство под защитой Федерального закона № 214-ФЗ "О долевом строительстве". Фразу "Строим по 214-ФЗ" в рекламных целях используют большинство кубанских застройщиков. Но оказывается, этим законом защищены далеко не все.

Попробуем разобраться. Допустим, вы решили приобрести жилье, однако денег на "вторичку" или на готовую новостройку у вас нет. Выход – участие в долевом строительстве. И чем выше степень готовности жилого объекта, тем выше его цена. С ипотекой связываться тоже могут не все, остается единственный выход – искать вариант подешевле.
И вот как раз их предлагают жилищно-строительные (ЖСК) или жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК). Но и здесь нужно быть осторожным. Начнем с того, что ни один жилищно-накопительный кооператив на Кубани строительство не ведет. Поэтому, если застройщик предлагает вам вступить в ЖНК, он лукавит. Соответственно рекламная фраза "Строим по 215-ФЗ" – тоже весьма сомнительна и недостоверна.

Деятельность ЖНК не контролируется 214-ФЗ, она попадает под действие 215-ФЗ. По сути, это коллективные инвестиции, которые сопровождаются выпуском ценных бумаг с регистрацией их в советующих финансовых структурах. Причем деятельность ЖНК по своей организации настолько серьезна, что контроль за ними осуществляет непосредственно Центробанк РФ, и список всех ЖНК России есть на официальном сайте ЦБ РФ.

Есть еще вариант – членство в жилищно-строительном кооперативе: популярный в последнее время способ размещения инвестиций, но небезопасный. Деятельность данных организаций регламентируется Жилищным кодексом РФ, при этом никаких гарантий по своевременному получению оплаченной квартиры членам ЖСК действующее законодательство не предоставляет.

Однако застройщики, привлекающие граждан к участию в ЖСК, пытаются убедить, что 215-ФЗ на них также распространяется, как и на ЖНК. Это не так. 214-ФЗ тоже никакого отношения к этим организациям не имеет. Там, где речь идет о ЖСК, не возникает отношений застройщик – дольщик. Вступая в такой кооператив, пайщик становится соучредителем данной организации и самостоятельно несет ответственность за все действия. Он, по сути, сам становится застройщиком. Более того, если вдруг ЖСК уйдет в банкротство, то граждане несут субсидиарную ответственность по долгам кооператива. Есть деньги – есть стройка, нет денег – нет стройки.

Так куда же стоит нести свои сбережения и на что необходимо обращать внимание, чтобы не попасть впросак? Об этом порталу ЮГА.ру рассказала руководитель Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края Ольга Корниенко.

Ольга Валерьевна, так какой же вариант вложения средств в строящееся жилье наиболее безопасен и надежен?

– Однозначно вложение в строительство законных объектов. Прежде чем нести и отдавать кому-то деньги, необходимо научиться разбираться в данном вопросе. Недобросовестных застройщиков у нас все еще очень много. К счастью, ситуация постепенно меняется к лучшему. Например, в 2014 году наблюдался переход значительной доли застройщиков из незаконного сегмента строительства в законный, но о 100% законности говорить еще рано.

Почему недобросовестные застройщики чаще всего встречаются в ЖСК?

– Потому что, по большому счету, государственные органы до последнего времени деятельность таких организаций не контролировали. Ну, только в том случае, если пайщики начнут жаловаться. Налоговая следит лишь за сдачей отчетности. И никто не следит за тем, куда расходуются деньги. Пассивная позиция, которую может себе позволить занимать участник долевого строительства на этапе строительства, абсолютно недопустима для члена ЖСК. Правление таких кооперативов само выбирает объем и статьи расходования средств, и не обязано отчитываться о целевом использовании этих средств перед контролирующими органами. Количество обращений граждан – участников ЖСК, которые сейчас не могут получить свои квартиры, на самом деле растет день ото дня. И это очень опасная тенденция. И причин этому – масса.

Например?

– Например, часто земельный участок не оформлен в собственность ЖСК. И даже если вы являетесь членом данного кооператива, участок вам не принадлежит. Он принадлежит физическому лицу, скажем, некоему Иванову. И станет он собственностью кооператива только тогда, когда в Едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним появится запись о том, что данный земельный участок с кадастровым номером таким-то, площадью такой-то, категорией земель с целевым назначением таким-то, является собственностью такого-то ЖСК. А до этого он как был собственностью Иванова, так его собственностью и остается, независимо от того, является ли Иванов членом данного кооператива, строит на нем дом или же нет. Далее. Разрешение на строительство может получить только владелец земельного участка: собственник, арендатор или субарендатор земельного участка. Если у ЖСК нет законных прав на данный земельный участок, то у него не может быть и разрешения на строительство. А если у ЖСК нет разрешения на строительство, то и застройщик у нас физическое лицо Иванов. И все остальные члены ЖСК потом со своими претензиями и требованиями могут идти куда? Правильно, в суд.

И что же делать этим людям до суда, если они видят, что нарушаются их права?

– Уж точно не жаловаться, этим делу не поможешь. Они не понимают, что самое время вспомнить о своих правах и обязанностях – как членов кооператива. А это значит, что необходимо собрать общее собрание, поставить вопрос о переизбрании правления, о создании ревизионной комиссии, проверить расходы, направление целевого использования и соответственно принять меры по недопущению приостановки строительства либо банкротства самого кооператива. Это их право, и никто за них этого сделать не сможет.

Но неужели нет никаких законных оснований остановить этот строительный беспредел?

– На самом деле есть. Так, например, теперь будет действовать такая схема: один дом – один ЖСК. Также будет запрещен прием новых членов в ЖСК, который в данный момент строит более одного дома свыше трех этажей. Кроме этого, ЖСК обяжут вносить информацию о деятельности и членах в федеральную информационную базу.

Однако контроль государственных органов все равно остается минимальным. Мы можем контролировать только, соблюдение ЖСК правила: строительство одним кооперативом только одного дома этажностью более трех и чтобы он размещал предусмотренные законодательством сведения в информационной базе. Все. Куда и как они будут тратить свои деньги,– это все равно остается предметом ответственности самих пайщиков.

Это все изменения?

– Нет, люди должны знать и не пугаться: кооператив, который в настоящий момент строит более одного дома этажностью свыше трех, должен будет передать объекты другим кооперативам. То есть был у нас один ЖСК у которого было 5 объектов на разных площадках. Теперь надо на 4 из них создавать отдельные ЖСК, передавать права на земельный участок, приводить в соответствие разрешительную и проектную документацию. Все это должно быть сделано до 24 июля 2016 года. Или все останется, как есть, но тогда ЖСК, не принимая дополнительных членов кооператива, должен своими силами достроить все эти жилые объекты, ввести их в эксплуатацию, а потом уже за счет реализации возместить свои расходы.

Если подытожить все вышесказанное, отметьте, то на что будущему члену ЖСК необходимо обращать особое внимание, чтобы не попасть впросак?

– Как я уже говорила, учитывать тот факт, что ЖСК не работают ни по 214, ни по 215-ФЗ. Финансовые риски ЖСК – это риски самого гражданина, члена ЖСК.

Далее – обязательно необходимо уточнять, в собственности ли ЖСК находится участок. Обращать внимание на процедуру приема: очень часто она нарушается, а значит, что нарушаются и права участника. Необходимо, чтобы люди понимали – порядок вступления в любое ЖСК абсолютно одинаковый. Будет ли это жилищно-строительный кооператив, или же потребительский жилищно-строительный кооператив, вне зависимости от порядка слов порядок приема везде будет один и тот же. Заявление подается в правление, прием в члены кооператива осуществляется на общем собрании и никак по-другому.

Более того, количество членов кооператива не может быть больше, чем число квартир в том доме, который кооператив строит. Если у кооператива разрешение на строительство дома в котором 30 квартир, то там может быть только 30 пайщиков либо меньше, но больше 30 пайщиков не может быть никак. После собрания правление обязано передать протокол в налоговую инспекцию, чтобы была проведена регистрация в ЕГРЮЛ, чтобы вы могли подтвердить свои полномочия. У нас же практика складывается, в основном, таким образом, что далеко не всех пайщиков регистрируют в данном реестре, чем нарушают их законные права. Я еще не видела ни одного кооператива, который бы в полном объеме в налоговую предоставил сведения о своих пайщиках.

Почему?

– Видимо, не считают необходимым, либо сознательно что-то скрывают. Мы – контролирующий орган и должны руководствоваться презумпцией добросовестности юридического лица. Однако на практике зачастую становится понятно, что если что-то скрывается, то имеет место нарушение законодательства, которое таким образом пытаются замаскировать.

Могу сказать одно – любая из выше названных форм вложения денежных средств в строящееся жилье – это всегда риск. Однако, если других вариантов приобрести жилье нет, нужно просто быть максимально внимательными, прежде чем подписывать тот или иной документ. Будем надеяться, что бдительность жителей региона и наша работа – все это будет способствовать снижению присутствия недобросовестных застройщиков на территории Краснодарского края. И как результат – обманутых дольщиков и пайщиков.